Узгодженість кадастрових даних: досвід Польщі та можливості для України
Кадастр – це не просто реєстр земель. Це основа для оподаткування, управління землею, планування територій, судових справ та залучення інвестицій. Якщо відомості у кадастрі не відповідають реальній ситуації на місцевості, це може спричинити правову плутанину, втрати для бюджету громади та обмеження у розвитку.
Суть дослідження:
У Польщі було проведено масштабне дослідження на 4398 земельних ділянках у 14 сільських населених пунктах ґміни Вольборж (Лодзьке воєводство). Дослідники порівняли офіційні кадастрові відомості зі станом на місцевості — зокрема, площу ділянок і види використання землі.
У результаті виявлено:
- 65% ділянок мали змінену площу, у деяких випадках відхилення сягали до ±100%.
- Найчастіше змінювався тип використання: рілля перетворювалася на забудову або чагарники.
- Індекс узгодженості коливався від 30% до 80%, залежно від села.
Причини розбіжностей:
- застарілі кадастрові плани (деяким — понад 50 років),
- природні зміни ландшафту (заростання, зміна русел річок),
- зміни у використанні земель, які не були офіційно внесені в реєстр,
- технічна неточність вимірювань попередніх років.
Шляхи вирішення:
Польський закон передбачає три способи оновлення кадастрових даних:
- Поточне оновлення — за заявами власників.
- Модернізація кадастру — масштабна перевірка з виїздами на місцевість, аерофотозйомкою та залученням громадськості.
- Періодична верифікація — раз на 10–15 років.
У дослідженні було проведено саме модернізацію: виконано фотограмметричні зйомки, розроблено нові карти, залучено місцевих мешканців до уточнення інформації. У результаті:
- обсяг податку на нерухомість у громаді зріс на 399 тис. злотих (майже 10%) без підвищення ставок — лише завдяки точним даним;
- відповідність реєстру ситуації на місцевості зросла до 80% у деяких населених пунктах.
Україна, як і Польща, має значну кількість застарілих кадастрових записів, особливо в сільській місцевості. Польський досвід доводить:
- Модернізація кадастру — інвестиція, яка окупається швидко, зокрема за рахунок збільшення податкових надходжень.
- Точність даних — основа для інвестицій, адже забудовник чи банк не працює з «розмитими» межами.
- Залучення громадськості — ключовий етап, який підвищує довіру до процесу і запобігає конфліктам.
- Нові технології (дрони, фотограмметрія, 3D-кадастр) — це не розкіш, а вимога часу, особливо в зоні воєнного ризику та повоєнної відбудови.
Удосконалення українського земельного кадастру має спиратися на перевірені практики — як-от польська. Модернізація, регулярне оновлення, впровадження 3D-підходів і взаємодія з громадами дозволять не лише уникнути правових колізій, але й зроблять територіальні громади сильнішими фінансово.
Читати повну статтю (англ.): Land MDPI – “Coherence of Cadastral Data in Land Management—A Case Study of Rural Areas in Poland”
У досліджені описано:
- Етапи адміністративної процедури модернізації кадастрових даних — включно з повідомленням громадян, розглядом зауважень, оновленням записів та публікацією рішень;
- Детальний перелік технічних заходів, які слід реалізувати в ході модернізації — зокрема, аналіз джерел, виїзні обстеження, польові вимірювання, обрахунок координат і складання списків змін;
- Матеріали та методи дослідження, застосовані в межах 14 сільських громад — від оцінки площ до аналізу трансформації способів використання земель.
Автори дослідження: Katarzyna Kocur-Bera, Hubert Frąszczak
Джерело: Land 2021, 10(399)
